Quali sono le modalità principali per ottenere (od opporsi) ad uno sfratto?

Un tema che da sempre suscita particolare attenzione e preoccupazione è quello relativo al cosiddetto sfratto.

La normativa italiana disciplina la procedura finalizzata ad ottener il rilascio di un immobile (ad uso abitativo o non) predisponendo tutta una serie di regola che, nel complesso, tendono a favorire quella che viene considerata la parte più debole del rapporto, ovvero il conduttore/inquilino.

Vediamo a grandi linee quali sono i passi che devono essere seguiti per ottenere nuovamente la disponibilità di un immobile di proprietà.

Lo sfratto, innanzitutto, può essere intimato generalmente in due ipotesi: per finita locazione o, più frequentemente, per morosità.

La prima ipotesi sussiste quando il contratto di locazione è giunto alla scadenza pattuita e non più rinnovato.

La seconda ipotesi sussiste quando l’inquilino non paga regolarmente il canone e rimane indietro di più mensilità (di regola, se non previsto diversamente dal contratto, la morosità sussiste quando non vengono pagate almeno due mensilità).

Cosa può fare a questo punto il proprietario per riottenere il proprio immobile (sempre che ovviamente non vi sia la collaborazione del conduttore)?

Il primo passo di regola è inviare in forma scritta una diffida finalizzata a richiedere il rilascio dell’immobile ed, eventualmente, il pagamento delle somme dovute. Si consiglia di rivolgersi già in questa primissima fase allo studio legale per la predisposizione della relativa diffida.

Il secondo passo, di poco successivo, è quello di notificare al conduttore un atto di citazione di convalida dello sfratto già intimato. Nell’ipotesi in cui lo sfratto sia stato intimato per morosità, di regola è opportuno richiedere altresì al giudice l’emanazione di un decreto ingiuntivo con il quale venga ordinato al conduttore di pagare anche le mensilità arretrate.

Poiché trattasi di un vero e proprio atto giudiziario finalizzato ad instaurare il relativo giudizio in Tribunale, è necessario l’ausilio di un avvocato.

All’udienza prevista per ottenere la convalida dello sfratto si possono presentare tre opzioni:

• L’inquilino non si presenta, ed allora il Giudice procederà immediatamente a convalidare lo sfratto e, se richiesto, ad emettere decreto ingiuntivo per le somme non pagate.
• Il conduttore si costituisce tramite avvocato opponendosi alla convalida dello sfratto adducendo le ragioni e le prove a fondamento della proprio opposizione (ad es. la prova di aver sempre pagato regolarmente i canoni). In questo caso si aprirà un vero e proprio giudizio, con i suoi tempi, al termine del quale il Giudice deciderà chi ha ragione.
• Il conduttore si costituisce riconoscendo le ragioni del proprietario ma adducendo e provando una situazione di oggettiva/soggettiva e temporanea difficoltà ad adempiere e chiedendo così il c.d termine di grazia, ovvero un termine di 90 giorni entro i quali provvedere. Scaduto il termine senza che il conduttore abbia onorato i proprio impegni, il Giudice procede alla convalida dello sfratto.

Il provvedimento di convalida è il presupposto necessario per avviare la fase successiva volta ad ottenere la materiale restituzione dell’immobile.

Il proprietario, infatti, tramite avvocato, notificherà il provvedimento di convalida unitamente ad atto di precetto per il rilascio di immobile e, trascorsi i termini di legge, munito del provvedimento di convalida e del precetto regolarmente notificati, chiederà all’ufficiale giudiziario preposto di procedere allo sfratto.

E’ a questo punto che di regola sorgono le maggiori difficoltà.

L’ufficiale giudiziario stabilirà la data per eseguire il primo accesso, notificando relativo avviso al conduttore che, pertanto, sarà pienamente a conoscenza del giorno in cui si presenterà l’ufficiale.

E a questo punto si aprono due scenari.

Se il conduttore collabora, farà in modo di farsi trovare pronto per il rilascio dell’immobile e la restituzione delle chiavi.

Ma se il conduttore non collabora o, come a volte succede, è addirittura irreperibile, l’ufficiale giudiziario fisserà un nuovo accesso…il problema è che, prima di richiedere l’intervento della forza pubblica o di un fabbro per forzare la serratura, vengono tentati svariati accessi, prolungando pertanto il momento in cui il proprietario riotterrà l’immobile.