I beni comuni nel condominio: il lastrico solare

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari che compongono un condominio tutta una serie di beni e servizi che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., sono così raggruppati:

1. beni comuni necessari, ovvero le parti dell’edifico necessarie all’uso comune, come ad esempio le scale, I cortili, le facciate, i tetti ed i lastrici solari

2. beni comuni di pertinenza, ovvero le aree adibite a parchegio o i locali per i servizi in comune (come può essere la portineria o la lavanderia)

3. beni comuni accessori, ovvero quelli che, pur non rientrando nelle categorie precedenti, sono comunque destinati all’uso comune, ad esempio l’ascensore, i pozzi e le cisterne, gli impianti fognari, idrici, del gas e dell’energia elettrica.

I singoli condomini hanno il diritto di usare e godere di tali beni e servizi in comune, provvedendo ovviamente a sostenere le spese necessarie per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei medesimi, secondo le rispettive quote millesimali.

Sono spesso oggetto di liti condominiali avanti il Tribunale le questioni relative ad uno dei beni comuni sopra elencati: il lastrico solare

Il lastrico solare, come definito dalla giurisprudenza, “è la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura – tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni elemento, pure accessorio, come la pavimentazione”.

Il lastrico solare si differenzia dalla terazza, in quanto il primo ha la funzione di copertura dell’edificio laddove la terrazza ha la funzione di garantire un affaccio verso l’esterno.

Su chi gravano le spese di manutenzione del lastrico solare?

Occorre distinguere due ipotesi:

a) le spese di manutenzione e riparazione segueno la regola ordinaria, ovvero rimangono a carico dei singoli condomini sulla base delle rispettive quote millesimali

b) spesso tuttava accade che il lastrico solare sia utilizzato in via esclusiva dal proprietario dell’ultimo piano: in questo caso le spese sono per 1/3 a carico dei proprietari che ne hanno l’uso esclusivo e i 2/3 a carico di tutti i condomini proprietari delle unità sottostanti.

Che succede in caso di danni causati dalla omessa manutenzione di un lastrico solare ad uso esclusivo? Chi è il soggetto responsabile? Pensiamo alla classica ipotesi di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico e che danneggiano l’appartamento sottostante.

Ebbene sul tema sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione che, con sentenza recentissima n. 9449 del 10.05.2016, hanno statuito che, qualora il lastrico sia ad uso esclusivo di uno dei proprietari, degli eventuali danni da infiltrazione è responsabile sia il proprietario (o utilizzatore) esclusivo del lastrico (o della terrazza a livello) in quanto custode del bene, sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare, anche se di proprietà od uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari circa la conservazione delle parti comuni e all’assemblea dei condomini di provvedere circa la manutenzione straordinaria.

Ne consegue che la ripartizione circa il risarcimento del danno seguirà la regola di cui al punto b) (sempre che ovviamente il danno non sia stato causato da una condotta copevole del condomino utilizzatore, in quel caso ovviamente il danno graverà interamente su di lui).

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