Il recesso dal contratto di affitto.

Il contratto di locazione è quel contratto con il quale un soggetto, denominato locatore, concede in affitto un suo bene ad un altro soggetto, denominato conduttore, dietro il pagamento di un prezzo, denominato canone.

La materia sulla locazione è disciplinata dalla legge n. 431 del 09 dicembre 1998 e successive modifiche che ne regola tutti gli aspetti.

La locazione può riguardare sia immobili di uso commerciale che immobili ad uso abitativo.

In questo articolo tratteremo solamente la locazione ad uso abitativo.

Per questo tipo di locazione la legislazione ha previsto una durata minima. Più precisamente, l’articolo 2 della l. n. 431 del 1998 prevede che: “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni”.

Pertanto, la durata di un affitto di un immobile ad uso abitativo dovrà essere di minimo quattro anni. Allo scadere dei quattro anni, se la locazione non viene disdetta, verrà rinnovata automaticamente per altri 4 anni.

Quando saranno decorsi gli ulteriori quattro anni (quindi in totale 8 otto anni), si ha un rinnovo tacito per altri quattro quando le parti continuano liberamente ad eseguire il contratto.

Tuttavia, vi sono dei casi in cui sia il locatore che il conduttore hanno interesse a sciogliere il contratto di affitto prima della scadenza prevista dalla legge.

In particolare, i contraenti possono sciogliere anticipatamente il contratto di locazione:

1) quando il locatore comunica al conduttore la disdetta dell’affitto:

la disdetta deve essere comunicata al conduttore entro sei mesi antecedenti la scadenza dei quattro anni. Il locatore può disdire il contratto di affitto solo in determinati casi previsti tassativamente dalla legge.

In particolare, egli può mandare la disdetta della locazione in caso di utilizzo dell’immobile ad uso proprio o del coniuge o dei figli; quando deve essere ricostruito l’edificio in cui si trova l’immobile, quando deve effettuare lavori per l’esecuzione dei quali non è consentito il permanere del locatore all’interno dell’immobile; quando il locatore intende vendere l’immobile, etc…

I motivi che comunica il locatore per la disdetta della locazione devono essere precisati dettagliatamente.

In caso di mancata comunicazione di disdetta al conduttore, il locatore potrà essere condannato al risarcimento dei danni oppure al ripristino del contratto di locazione illegittimamente disdettato

2) quando il conduttore comunica al locatore di non volere più il rinnovo del contratto:

Il conduttore, a differenza del locatore, ha il diritto di recesso dal contratto di locazione.

I motivi di recesso possono essere pattuiti dai due contraenti in sede di stipula del contratto. Tuttavia, il conduttore, indipendentemente da quanto previsto dal contratto, ha sempre la possibilità di recedere in caso di gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili.

In tutti i casi, il conduttore dovrà comunicare il proprio recesso al conduttore sei mesi prima dalla scadenza. I due contraenti possono anche pattuire un termine inferiore, ma se nel contratto non è riportato nulla, allora tale recesso dovrà essere comunicato entro il termine previsto dalla legge.

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